권리금

권리금 관련 분쟁이 상가건물임대차분쟁조정 분쟁 유형 중 1위를 차지할 만큼 심각한 수준입니다.
과거 임차인의 권리금은 법적으로 보호받지 못했지만, 권리금 관련 분쟁의 증가와 보호 필요성이 제기되면서 상가건물 임대차보호법을 통해 권리금 보호에 관한 규정을 신설하여 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 법적으로 보호하고 있습니다. 하지만 현실은 여전히 권리금 보호를 제대로 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.
스타 법률사무소에서는 상담 과정에서 부터 변호사가 직접 사실관계 및 각종 서류를 세밀하게 파악하여 의뢰인의 권리를 철저하게 보장받을 수 있도록 확실한 조력을 약속합니다.

01권리금

임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전적 대가를 말합니다.

권리금 유형
  • (1) 바닥 권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권)을 토대로 형성
  • (2) 영업 권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가
  • (3) 시설 권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가

권리금 손해배상 청구소송

권리금 관련 분쟁의 증가와 보호 필요성이 제기되면서 상가건물 임대차보호법은 2016. 5. 13.부터 권리금 보호에 관한 규정을 신설하여 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 법적으로 보호하고 있습니다.
이에 따라 임대인이 권리금 회수 기회를 침해하는 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금 손해배상 청구소송이 가능한 경우
  • (1) 사업자등록 후 영업을 한 경우
  • (2) 3천㎡ 이상의 대규모점포 또는 준 대규모 점포가 아닌 점포에서 영업을 한 경우
  • (3) 3개월 이상의 월세를 연체한 사실이 없는 등 법이 정한 임차인의 의무를 성실히 한 경우
  • (4) 임대차계약 만료일 3개월 전부터 임대차 종료 시 까지 신규임차인을 주선하였음에도 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약을 거절하거나 방해하는 행위를 한 경우
  • (5) 임대차 종료 후 3년이 지나지 않은 경우

02권리금 회수

임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차계약 종료 시까지, "권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 권리금을 지급 받는 행위"를 방해해서는 안 됩니다.

하지만 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상의 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 쳬결하고 그 권리금을 지급한 경우 등의 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 신규임차인과 계약체결을 거절하여도 권리금 회수방해가 성립하지 않습니다.

권리금 회수 방해행위와 계약거절의
정당한 사유에 대한 주장, 입증의 책임

임차인이 임대인의 방해행위 또는 계약거절을 이유로 손해배상을 청구하는 경우에는 임차인이 그에 관한 주장과 입증을 해야하는 것이고, 이를 입증하지 못하면 손해배상 소송에서 임차인에게 불이익이 돌아가게 됩니다. 단, 법에 의해 계약거절에 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 '신규임차인의 무자력, 의무위반 우려, 1년 6개월 비영리사용, 권리금 지급 등의 사유에 대해서는 임대인이 정당한 사유가 있음을 인정 받기 위해 적극적으로 그 사유를 주장해야 하고, 이러한 주장이 받아들여지면 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

Q & A

Q1) 환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있나요?
A1) 네, 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 임차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.
권리금 보호조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용이 됩니다.
Q2) 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?
A2) 아니요, 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다.
권리금 회수를 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

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