명도소송

권한 없이 소유자의 부동산을 무단점유하고 있는 경우, 무단점유자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 하지만 임대인이 일방적으로 임차인의 주거공간에 들어갈 경우 주거침입죄에 해당하며, 강제집행권한을 갖고 있더라도 명도의무자의 동산을 옮기는 과정에서 물건이 손상될 경우
그 피해에 대해 손해배상을 해 줘야 하는 등 여러 가지 주의할 점이 많습니다.
스타 법률사무소에서는 사건 진행 전 상담과정에서부터 변호사가 직접 사건별 정밀한 법률분석을 함으로써 정확한 초기대응과 철저한 대응으로 의뢰인에게 유리한 결과를 이끌어 냅니다.

01명도소송

소유자의 건물 또는 토지를 점유하고 있는 임차인이 임대차계약의 무효, 취소, 해제, 해지 등의 이유로 인해 임대차관계가 종료되었거나, 애초에 권한 없이 소유자의 부동산을 무단점유하고 있는 경우, 임차인 또는 무단점유자는 소유자에게 부동산을 인도하여야 합니다.

하지만 임차인 또는 무단점유자가 소유자에게 부동산을 인도해주지 않는 경우, 소유자는 임차인 또는 무단점유자를 상대로 부동산의 인도를 구하기 위해 관할법원에 '명도소송'을 제기할 수 있습니다.

명도소송이 진행되는 상황
  • (1) 임대차 기간만료, 임차인의 차임 연체 등으로 임대차 계약이 종료되었거나 임대차계약이 무효 혹은 취소되는 경우
  • (2) 아무런 권원 없이 토지 혹은 건물을 점유하고 있는 불법점유자를 상대로 하는 경우
  • (3) 경매절차에서 부동산을 낙찰받은 경우 점유자를 상대로 하는 경우 등

명도소송 유형

(1) 아파트·빌라 등 다가구 집합건물 명도
  • 임대차계약기간이 종료된 경우
  • 임차인의 차임이 2기 이상 연체된 경우
  • 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우
  • 경매·공매 절차에서 낙찰 받은 경우 선순위임차인 등 점유자를 상대로 하는 경우
(2) 근린시설(상가)명도
  • 임대차계약기간이 종료된 경우
  • 상가건물임대차보호법 적용 시 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 경과한 경우
  • 임차인의 차임이 2기 이상 연체된 경우
  • 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우
  • 상가건물 임대인이 임차인에게 명도를 요구하면서 임차인의 영업을 방해하는 경우
  • 부동산을 경매절차를 통해 소유권을 취득한 낙찰자의 명도요구에도 불구하고 점유자가 임의명도 하지 않는 경우
(3) 공매 명도

공매는 인도명령이 없으며 점유자와 협상이 불발될 경우 명도소송으로 진행해야 합니다.

명도소송 절차

  • 01 내용증명을 통한 계약해지 통보 주거용 주택의 경우 2개월,
    주거용 상가의 경우 3개월 차임
    연체 시 바로 가능합니다.
  • 02 부동산 점유이전금지가처분 신청 필수절차는 아니지만, 임차인이 악의적으로 제3자에게 점유를 넘긴다면 소유자는 임차인을 상대로 판결을 받았다고 하더라도 강제집행을 할 수 없게 되고, 소송 중에 점유자가 바뀌면 임대인은 그 점유자를 상대로 다시 한 번 소송을 제기해야 하는 상황이 발생하기 때문에 주의해야 합니다.
  • 03 명도소송 소장접수 소송을 제기하면 원고 측이 작성한 소장의 부본이 상대방에게 전달되며, 그러면 상대방 측에서도 답변서를 제출하게 되고, 변론과정을 거치게 됩니다. 이후 승소판결문을 얻게 되면 그 승소판결문을 가지고 강제집행을 해서 목적물을 합법적으로 인도받을 수 있게 됩니다.
  • 04 강제집행 신청 건물명도소송에 대한 판결이 나왔음에도 불구하고 임차인이 건물을 명도해주지 않을 경우에 임대인은 명도소송 판결정본, 확정증명원, 송달증명원을 가지고 집행관사무소에 방문해서 건물명도에 관한 강제집행을 신청해야 합니다.

명도소송 필요서류

주거용 주택인 경우
  • 임대차계약서
  • 보증금납입내역
  • 마지막 월세 납입내역
  • 임대차계약 해지통보 내용 증명
    (임차인이 아닌 다른 사람이 거주하는 경우)
  • 전입세대 열람원
비주거용(상가 등)인 경우
  • 임대차계약서
  • 보증금납입내역
  • 마지막 월세 납입내역
  • 임대차계약 해지통보 내용증명
  • 건축물 대장등본
  • 건축물 현황도 (상가도면)
  • 부동산 등기부등본

02명도소송 주의점

  • (1) 판결문을 가지고 있더라도 강제집행 절차는 필수입니다.

    임대인이 일방적으로 임차인의 주거공간에 들어갈 경우 주거침입죄에 해당되므로, 판결문을 가지고 있더라도 강제집행 절차는 반드시 거쳐야 합니다.

  • (2) 강제집행과정에서 물건이 손상되면 배상해야 합니다.

    강제집행권한은 오직 물건을 강제로 반출할 수 있는 권한에 한정되므로, 명도의무자의 동산을 옮기는 과정에서 물건이 손상될 경우 그 피해에 대해 명도의무자는 손해배상을 신청할 수 있다는 점 또한 유의해야 합니다.

  • (3) 점유자를 정확하게 확인해야 합니다.

    명도소송을 할 경우 모든 점유자를 공동피고로 삼아야 합니다. 일부 점유자에 대해 승소판결을 받았다고 하더라도 점유자 전부에 대해 강제집행을 할 수는 없습니다. 따라서 명도소송 전 점유자를 정확하게 확인하고, 점유이전금지가처분을 집행하면서 실제 점유자를 확인하는 절차가 필요합니다.

  • (4) 명도대상물을 정확하게 특정해야 합니다.

    명도대상물이 특정되지 않거나, 잘못 특정되었을 경우 판결문을 받아도 강제집행을 할 수 없습니다. 명도대상물이 토지 한필지 또는 등기된 건물 전부일 때는 등기부에 기재된 사항으로 명도대상물을 특정하면 되지만, 명도대상물이 한필지 중 일부의 토지 또는 등기된 건물의 일부일 경우에는 그 일부가 어디인지 도면 등으로 특정해야 합니다.

Q & A

Q1) 명도소송 진행 시 소송기간은 어느 정도 소요되나요?
A1) 본안소송 제기 후 보통 6개월 정도 소요되며, 임차인의 사안에 따라 1년 이상 소요되는 경우도 간혹 있습니다.
또한, 판결문을 받고 명도집행신청을 할 시에 계고 등이 이루어지는 데 1개월 정도 더 걸린다고 보시면 됩니다.
Q2) 임차인이 임대료를 납부하지 않을 경우 임대인은 어떤 조치를 취할 수 있나요?
A2) 보증금이 남아 있다면 보증금에서 금액을 차감하면 되지만,
보증금이 남아 있지 않을 경우에는 부당이득반환 임대료 청구의 소와 명도소송이 함께 진행될 수 있습니다.

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