임대차

상가 임대료 인상을 놓고 건물주와 세입자 간 분쟁이 일어나는 경우를 자주 접할 수 있습니다. 상가임대차보호법으로 관련 분쟁을 보다 쉽게 해결할 수 있지만, 여전히 임차인과 임대인 사이의 시설 원상복구와 명도, 전대, 수선 및 관리비 문제 등 다양한 분쟁이 발생합니다.
상가를 계약할 시점부터 정확한 분석으로 꼼꼼히 따져서 추후 분쟁을 예방하고, 분쟁이 발생했을 경우 권리를 보호받을 수 있도록 현명한 대처방법과 최적의 대안을 제시해 드립니다.

01임대료 청구소송

임대차계약기간동안 임차인이 미납한 임대료에 대해서는 해당 임대료를 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 목적물을 점유하고 임대차계약상 본래의 목적에 따라 사용 수익하고 있다면, 임차인에게 원칙적으로 임대료 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.

하지만 임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 목적물을 점유하고 있지만, 임차인이 임대차계약상 본래의 목적에 따라 사용 수익하지 않고 있다면, 임차인에게 부당이득반환청구를 할 수 없습니다.

임대인이 임차인에게 임대차보증금을 반환했다면, 그 때부터 임차인은 이행지체책임이 있고 임대인은 임차인에게 원칙적으로 임대료 상당의 금원을 불법행위에 기한 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

임대인의 권리와 명도소송

명도소송의 유형
  • 임대차계약기간이 종료된 경우
  • 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료되었을 경우
  • 불법점유자가 권한 없이 토지 혹은 건물을 점유하고 있을 때
  • 부동산을 경매절차에서 낙찰 받은 경우 점유자를 상대로 하는 경우 등
주의할 점

명도소송을 제기할 때 반드시 '점유이전금지가처분'을 함께 신청해야 합니다.
명도소송 제기 시 점유자가 소송진행 중에 부동산을 타인에게 이전하게 되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문은 사실상 효력을 발생하기 어렵게 되므로, 명도소송 중 현재 점유자가 타인에게 점유를 이전하지 못하도록 하는 법적 조치를 통해 사전에 권리를 확보해야 합니다.

임차인의 권리와 명도소송

임대차계약이 종료되면 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 부동산 명도의무는 서로 동시이행관계에 놓이게 됩니다.

임차인은 임대인이 명도요구나 명도소송을 제기해 올 경우 계약기간이 종료되지 않았음을 주장하거나, 부동산의 명도의무와 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있음을 항변해야 하며, 이와 함께 부속물매수청구권이나 필요비·유익비 등을 청구함으로써 임대인에게 대항할 수 있습니다.

임차인의 권리유형
  • 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법에 의한 계약기간 갱신요구권
  • 부속물매수청구권
  • 필요비·유익비 상환청구권
  • 보증금반환청구권의 동시이행항변권

임차인 보호를 위한 특별법 주택임대차보호법

  • 주거용 건물의 임대차에 적용
  • 제3자에 대한 대항력(인도+주민등록)
  • 임대차보증금 우선변제권 (대항요건+확정일자)
  • 소액보증금 최우선변제권(대항요건)
  • 최단 존속기간 보장(2년)
  • 임대차기간의 법정갱신
  • 임차권등기명령 제도(임차인 단독신청)
  • 차임증감청구권
  • 월차임 전환시 산정률 제한 등

임차인 보호를 위한 특별법 상가건물임대차보호법

  • 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)
    임대차로서 보증금액이 시행령에 규정된 일정 금액 이하인 경우에 적용
  • 제3자에 대한 대항력(인도+사업자등록)
  • 임대차보증금 우선변제권(대항요건+확정일자)
  • 소액보증금 최우선변제권
  • 최단 존속기간 보장(1년)
  • 임대차기간의 법정갱신
  • 임차권등기명령제도
  • 차임증감청구권
  • 월차임 전환시 산정률 제한
  • 임차인의 갱신요구권
  • 권리금 회수기회 보호 등

02필요비·유익비 상환

  • (1) 임차인의 유익비상환청구권

    유익비상환청구권은 임차인이 임대차관계로 임차상가건물을 사용수익 하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존한 때에 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말합니다.

    따라서 유익비 상환은 임차인이 임차기간 중 지출한 유익비에 한해 한정되며, 임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시 현존해야 청구할 수 있습니다.

  • (2) 유익비란?

    임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이어야 합니다. 임차인이 주관적 취미나 특수한 모적을 위해 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위해 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당되지 않습니다.

  • (3) 유익비상환청구의 효과

    임차인은 임차상가건물에 대한 유익비의 상환을 받을 때까지 상가건물을 점유할 권리가 있습니다. 따라서 임차인은 종전과 같이 임차상가건물을 점유하면서 사용 수익할 수 있습니다. 단, 이 때의 점유기간 동안의 차임상당액은 부당이득으로, 임대인에게 반환해야 합니다.

부속물매수청구권

  • 임차인의 부속물매수청구권
    상가건물의 임차인이 임차상가건물의 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 그 상가건물에 부속한 건물이 있거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에는 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.
  • 부속물매수청구권 행사
    • 부속물매수청구권 행사시기: 부속물매수청구권의 행사시기에는 제한이 없기 때문에 임대차가 종료하여 임차상가건물을 반환한 이후에도 매수청구권을 포기하지 않은 이상 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다.
    • 부속물매수청구권 상대방: 임차인은 부속물의 부속에 동의한 임대인은 물론이고, 임차권이 대항력이 있는 경우에는 그 임대인으로부터 임대인의 지위를 승계한 사람에게도 청구할 수 있습니다.
    • 부속물매수청구권의 제한: 임차인이 차임을 지급하지 않는 등 채무를 이행하지 않는 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.
  • 전차인의 부속물매수청구권
    임차인이 임차상가건물을 적법하게 전대한 경우, 전차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 건물이 있는 때에는 전대차의 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고, 임대인으로부터 매수했거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 청구할 수 있습니다.
  • 부속물매수청구권의 효과
    임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 임대인의 승낙 없이 바로 매매계약이 성립합니다.
    이 경우 부속물 매매대금은 그 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정되며, 부속물매수청구권에 관한 규정을 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효입니다.

부당이득금반환

  • (1) 100분의 9의 비율을 초과하여 지급한 차임은 임대인의 부당이득에 해당합니다.
    차임이나 보증금을 증액할 경우, 대통령령으로 정한 100분의 9의 금액을 초과해서는 증액할 수 없게 했고, 이는 강행규정이므로 이를 초과하여 체결한 증액약정은 초과하는 범위 내에서 무효입니다. 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대해 부당이득으로 반환을 요구할 수 있습니다.
  • (2) 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없으며, 임대차기간의 만료로 인해 임대인과 임차인이 재계약을 하는 경우에는 경제사정 등의 변동으로 인한 증액요구의 경우와는 달리 보증금이나 차임의 증액요구에 제한을 받지 않습니다.

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